월세 ↔ 보증금 변환 계산기
보증금을 월세로, 월세를 보증금으로. 전월세 전환율을 적용해 양방향 변환하고 두 조건의 실부담을 비교합니다.
Input
3억원
5,000만원
계약서에 적힌 전환율을 넣으세요. 통상 4~6% 선이며, 법정 상한이 있습니다.
보증금을 은행에 넣어뒀다면 받을 이자율. 두 조건의 월 실부담을 비교하는 데만 씁니다.
Result
전환 후 월세
1,145,833원
보증금 5,000만원 + 월세 114만 5,833원
월세로 전환되는 보증금
2억 5,000만원
적용 전환율
5.50%
월 실부담 비교 (보증금 기회비용 포함)
- 전세 3억원
- 750,000원
- 보증금 5,000만원 + 월세
- 1,270,833원
- 전세 조건이 유리
- 520,833원 차이
보증금은 계약이 끝나면 돌려받는 돈이므로, 월세와 직접 비교하려면 묶인 기간의 기회비용으로 환산해야 합니다. 위 비교는 보증금을 예금에 넣었을 때의 이자만 고려했고 대출이자, 이사비, 보증금 미반환 위험은 반영하지 않았습니다.
계산 방식과 기준
전세보증금과 월세는 전월세 전환율이라는 하나의 비율로 이어져 있습니다. 이 값만 있으면 어느 방향으로든 환산할 수 있습니다.
기본 공식
전환율은 연 단위 비율입니다. 전환 대상 보증금에 전환율을 곱하면 1년치 월세가 나오고, 이를 12로 나누면 월세가 됩니다.
월세 = (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12전세보증금 = 남길 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 남길 보증금)
예시
전세 3억원짜리 집을 보증금 5,000만원 + 월세 조건으로 바꾼다고 해 봅시다. 전환 대상은 2억 5,000만원이고, 전환율이 5.5%라면 연 1,375만원, 즉 월 약 114만원이 월세가 됩니다.
전세와 월세, 무엇이 더 싼가
월세만 보고 판단하면 안 됩니다. 전세는 월세가 0원이지만 큰 목돈이 묶이고, 월세는 목돈이 남는 대신 매달 돈이 나갑니다. 두 조건을 비교하려면 보증금의 기회비용을 월 단위로 환산해 월세와 더해야 합니다.
대략적인 판단 기준은 이렇습니다. 전환율이 예금 금리보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리합니다. 다만 전세는 보증금 미반환 위험이 있고, 월세는 대출을 끼지 않아도 되는 대신 매몰 비용이 발생합니다.
법정 상한
주택임대차보호법 시행령은 전세를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율의 상한을 정하고 있습니다. 상한은 한국은행 기준금리에 연동되므로 계약 시점마다 달라집니다. 계약 전에 현재 기준금리와 상한을 확인하시기 바랍니다. 이 상한은 기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때 적용되며, 처음부터 월세로 맺는 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율은 어디서 확인하나요?
임대인과 협의해 계약서에 명시하는 값입니다. 한국부동산원이 지역별 평균 전월세 전환율을 공표하므로 협상 기준으로 참고할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 전세를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율의 상한을 정하고 있으며, 이 상한은 한국은행 기준금리에 연동되어 바뀝니다.
전환율이 높으면 세입자에게 유리한가요, 불리한가요?
불리합니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금을 더 많은 월세로 바꾸게 됩니다. 예를 들어 2억원을 전환할 때 전환율 4%면 월세 약 66만원, 6%면 약 100만원이 됩니다.
월 실부담 비교는 무엇을 계산한 건가요?
보증금은 나중에 돌려받는 돈이지만 그동안 다른 곳에 쓸 수 없습니다. 그래서 보증금에 예금 금리를 적용한 기회비용을 월 단위로 환산해 월세와 더한 값이 실제 부담입니다. 이렇게 해야 전세와 월세를 같은 잣대로 비교할 수 있습니다.
반전세도 계산할 수 있나요?
가능합니다. '전환 후 남길 보증금'에 유지할 보증금을 넣으면 나머지 금액만 월세로 전환됩니다. 보증금과 월세가 함께 있는 반전세가 바로 이 형태입니다.